契約期限前のアパート退去

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    miko
    Guest

    はじめまして。mikoと申します。
    賃貸アパート退去の件でアドバイスをいただけると嬉しいです。

    現在、契約期間3年(2018.11.01~2021.11.1)で契約した賃貸アパートに住んでいます。契約期間満了まで住む予定でしたが、急遽会社の都合で給与が下がり家賃の支払いが厳しくなる見込みのため、引っ越しを考えています。アパート契約時に、契約まで大家をサポートしていた不動産屋に、期限前の退去は可能かどうか確認したところ、日本へ本帰国するなどの事情があれば解決策を探すので3か月前には通知して欲しいと返答がありました。(以下メールのやりとり)
    —————–
    Q.私からの質問
    Is the contract term for 3 years fixed? Is there any way to cancel the contract before the end of 01.11.2021?
    A.不動産屋からの回答
    Yes, contract term is set for 3 years. According to the contract you can only cancel in 2021, should you go back to Japan, we will find a solution, however you would have to announce 3 months in advance.
    Ja, Vertragslaufzeit ist für 3 Jahre festgelegt. laut Vertrag können Sie nur in 2021 kündigen , sollen Sie zurück nach Japan gehen, werden wir eine Lösung finden, allerdings Sie müssten 3 Monate vorab ankündigen.
    —————–

    契約時に上のやりとりがありましたが、その後、別件でドイツの弁護士の方とお話した際に、「期限付きのアパート賃貸契約は違法であり通常3か月前に大家へ通知すれば退去可能」と聞いたことがあります。3か月前に通知をすればベルリンに引き続き滞在しながら、ペナルティなどなく退去可能でしょうか。もしくはこの3年の契約期間に縛られてしまうのでしょうか。違約金の支払いや期限前退去に関して契約書には記載がありません。この弁護士の方と連絡がとれず、どこに相談しようかと考えていたところこちらのフォーラムを発見して質問させていただきました。

    大家との交渉次第のところもあるのかな?と想像しているのですが、以前住んでいたアパートでは、退去の際に大家とトラブルがあったので、今回はできるだけ事前に知るべきことを知っておき、慎重に進めたいと考えています。何か、アドバイスいただけることがありましたら大変幸いです。

    どうぞよろしくお願いいたします。

    #3657 Reply
    ロマン
    Moderator

    mikoさん、

    こんにちは。ご質問ありがとうございます。
    やはり皆さん賃貸契約書で困ることが多い気がしますね。

    ご質問いただいた件については、実はもう一点私が気になることあります。
    ドイツにある会社またはドイツでビジネスをやる会社でしたら、ドイツ労働法が適用になります。
    そしてそのドイツ労働法により給与が下がること、基本的にアウトですね。なぜ給与が下がりましたのか、どういう事情なのか私は把握していませんが、やはり気になります。

    そして賃貸契約書については、そのドイツの弁護士さんは結構おおざっぱな情報をだしてくれましたね。
    基本としてはあってます。ドイツでは個人の方と賃貸契約書を締結すると、期限付きの場合、必ずドイツ民法第575条1項による「理由」がなければなりません。
    主なる理由はオーナーさんが期限満了に自分で住むつもりですね。自分と言っても、もちろんご家族(二親等まで)も含めます。または期限満了に大きいな改装をするつもりも正当な理由として認められています。

    ただし、契約書を締結する時に必ずオーナーさんが具体的になぜ期限がついているのか、期限満了にどう使いたいのかをmikoさんに必ず文章で伝える必要があります。そういった情報がなければ、期限のない無期限賃貸契約書とみなされます。そしたら確かにふつうの3か月事前通知で解約は可能となります。

    もう一点、期限付きの契約書は正当な理由があるとしても、必ず当事者が原本をサインしなければなりません。メールでのやり取りなどは法的拘束力がないため、無期限賃貸契約書とみなされます。この場合も同じく3か月事前通知で解約できます。

    最後に、ご存じの通り、契約書を見ない限り正確なアドバイスは非常に困難ですので、さらなるご質問あればぜひ一度メール (Koudous@koudous-law.de)で気軽にお問い合わせください。

    #3662 Reply
    miko
    Guest

    ロマンさん

    こんばんは。早速ご丁寧にご回答いただきどうもありがとうございます。良く理解できたと思います。

    > ドイツにある会社またはドイツでビジネスをやる会社でしたら、ドイツ労働法が適用になります。
    > そしてそのドイツ労働法により給与が下がること、基本的にアウトですね。なぜ給与が下がりましたのか、どういう事情なのか私は把握していませんが、やはり気になります。

    なるほど、そうなのですね。
    私は日系企業の駐在員として、ベルリンにある駐在事務所に勤務しています。本社は東京にあります。
    東京本社の方針で、この春から海外事業を縮小することが決まりました。
    現在会社は私に対して、主に、(1)業務に対する報酬+(2)家賃補助(金額に上限あり)+(3)健康保険補助(会社負担分に加えて個人負担分も会社が支払っている)+(4)交通費など、 を支払っています。ところが、海外事業縮小のため、このうち(2)や(3)を削減または削除されることになりそうです。(1)についても下がるかもしれません。今のアパートは、(2)家賃補助を受け取る前提で契約したため、補助がなくなると家賃の支払いが難しくなるという状況です。

    ドイツの労働法では、これはアウトでしょうか。

    > ただし、契約書を締結する時に必ずオーナーさんが具体的になぜ期限がついているのか、期限満了にどう使いたいのかをmikoさんに必ず文章で伝える必要があります。そういった情報がなければ、期限のない無期限賃貸契約書とみなされます。そしたら確かにふつうの3か月事前通知で解約は可能となります。
    > もう一点、期限付きの契約書は正当な理由があるとしても、必ず当事者が原本をサインしなければなりません。メールでのやり取りなどは法的拘束力がないため、無期限賃貸契約書とみなされます。この場合も同じく3か月事前通知で解約できます。

    ご教示いただきどうもありがとうございます。
    契約書には当事者(オーナーと私)が原本にサインしていますが、期限つきの理由は記載されておらず、別途文書での通知もなかったため、3か月事前通知で解約できそうですね。とても安心いたしました。

    > 最後に、ご存じの通り、契約書を見ない限り正確なアドバイスは非常に困難ですので、さらなるご質問あればぜひ一度メール (Koudous@koudous-law.de)で気軽にお問い合わせください。

    承知しました。どうもありがとうございます。
    一度会社にも話をして、再度質問が出てきましたらぜひメールさせていただきたいと思います。

    どうぞよろしくお願いいたします。

    #3663 Reply
    ロマン
    Moderator

    Mikoさん、

    理解できたのはよかったですね。これからの引っ越し頑張ってください。

    最後に給与のいただいた補足について私からも少し補足します。
    基本の月額給与はいくら会社の状況が悪化しても、基本的に減額するのが違法です。駐在員事務所でも会社でも、事業がドイツで行われている限り、一緒です。
    そして駐在員の方によくあるMikoさんも列挙した2・3の手当て、ボーナスの一種類です。
    こちらは非常に労働契約書の記載方法によりますが、駐在員の方ですと、基本の支払い義務の範囲に入ってるケースが多いですね。減額は会社として少し難しいかと思われますが。ただし、私も何回もみたことですが、結局駐在員のかただといずれ日本に帰ることを考えますと、あまり雇用主ともめたくありませんね。
    ですから、是非一度本社の人事部とお話された方がいいと思います。本社でもたまに単純に知識がなかったため色んな行動をとりますが、違法だと伝えますと、かなり協力していただくケースもあります。

    色々ドイツ生活頑張って下さい。
    ロマン

    • This reply was modified 4 years, 3 months ago by ロマン.
    • This reply was modified 4 years, 3 months ago by ロマン.
    #3670 Reply
    miko
    Guest

    ロマンさん

    追加の件についても早速ご丁寧にご回答いただきどうもありがとうございます。
    給与の件について、全く知らなかったのでとてもありがたいです。
    一度会社と相談をしてみます。

    この度は本当にどうもありがとうございました。
    また何かありましたらよろしくお願いいたします。

    ドイツ生活頑張りたいと思います。
    miko

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